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☞최근 부동산에 무슨 일이?
최근 서울 서초구 ‘반포 래미안 트리니원’ 아파트의 청약 당첨 결과를 보면, 일반공급 가점제 물량 당첨자의 최소 가점이 70점(전용 59㎡D)인 것으로 나타났습니다. ‘15년 이상 무주택 4인 가구’ 만점이 69점인 걸 감안하면, 최소 5인 가구는 되어야 당첨권이었던 셈이죠. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡A형 당첨 가점의 경우 최저 75점, 최고 82점이었어요. 물론 트리니원은 당첨만 되면 최대 30억원 수준의 시세 차익이 기대되는 단지였지만, 강남3구가 아니더라도 서울의 웬만한 분양 단 바다이야기다운로드 지는 이제 4인가구 만점도 안심할 수 없는 상황입니다. 반면 수도권 외곽과 지방은 미분양이 속출하는 등 수요자들의 관심을 끌지 못하고요. 상황이 이렇다보니 청약 통장을 해지해 차라리 주식 등에 투자하려는 사람들도 늘고 있는데요. 한번 해지하면 가입 기간 점수(17점)가 ‘리셋’되는 청약통장…해지 하는 게 좋을까요, 유지하는 게 좋을까요?
바다이야기오락실 Q. 최근 서울·수도권 인기 지역의 청약 가점이 어느 정도까지 올라갔고, 실제로 당첨 가능 점수는 어느 정도인가요?
A. 올해 서울 아파트(민영주택) 단지 가운데 가점제 당첨선이 가장 높았던 주택형은 이달 공급된 ‘반포 래미안 트리니원’의 전용 84㎡C형으로, 당첨자 최저 가점이 77점이었습니다. 또 같은 단지 전용 84㎡A형은 최고 82 바다이야기릴게임연타 점, 최저 75점으로 나왔습니다. 가점이 76점인 수요자가 84㎡A형에 청약했다면 당첨됐으나 만일 84㎡C형에 신청했다면 탈락하는 결과가 나온 것입니다. 청약 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입 기간 등을 점수로 합산해 산정합니다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점), 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점 릴게임뜻 )이면 만점(84점)에 해당합니다. 따라서 4인 가구가 받을 수 있는 최고점은 69점인데, 반포 래미안 트리니원은 전체 당첨자 최저점이 70점(전용 59㎡D형)이어서 4인가구 만점자들도 당첨권에 들지 못했던 것이죠. 지난 9월에 공급된 송파구 신천동 ‘잠실 르엘’ 74㎡C형에선 청약 가점이 만점(84점)인 최고점 당첨자가 나오기도 했지만 당첨 최저점은 74 황금성오락실 점이었습니다.



Q. 청약 가점이 낮은 2030 세대가 청약통장을 유지하는 것이 여전히 의미가 있을까요?
A. 입지가 양호하고 시세보다 분양가가 낮아 경쟁이 치열한 서울 아파트에서 당첨권에 드는 수요자의 연령은 50대 이상입니다. 부양 가족 수가 많은 장기 무주택자의 배점이 높은 민영주택 가점제는 2030 세대에게 불리할 수 밖에 없죠. 그렇다면 2030 세대가 서울 아파트 입성을 위해 50대가 될 때까지 청약통장을 유지할 필요가 있겠냐는 질문이 가능한데요. 결론부터 말하면 보유 자산이 적은 2030 세대 수요자라면 50대가 아니라 40대에 내집 마련에 성공하기 위해 청약통장을 유지할 필요가 있습니다. 30살 전후에 청약통장에 가입한 수요자는 40대 중반이 되면 무주택 기간 만점(15년, 32점), 청약통장 가입 기간 만점(15년, 17점)에 도달하게 됩니다. 이 때 부양가족으로 배우자와 자녀 1명이 있다면 총점은 64점인데, 만일 배우자가 청약통장 가입기간 2년 이상이라면 3점을 추가로 인정받아 총점 67점이 됩니다. 이 점수라면 시세차익이 큰 ‘로또’ 아파트까지는 아니어도 서울시내 주요 재개발·재건축 아파트에 충분히 당첨될 수 있는 자격이 될 것으로 예상됩니다. 지난 5월 공급된 구로구 ‘고척 푸르지오 힐스테이트’의 경우 전용 59~84㎡의 당첨자 최저 가점이 주택형에 따라 49~68점에 분포했는데요. 특히 가점 49점인 청약자도 전용 59㎡, 84㎡ 일부 주택형에서는 당첨권에 들었습니다. 청약 가점을 착실히 쌓은 3040 세대도 서울 아파트 입성이 가능하다는 점을 보여준 사례입니다.
Q. 10·15 부동산 대책에 따라 서울 전 지역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 묶이면서 민영주택의 가점제 적용 비율이 달라졌다는데요. 어떤 수요자에게 유리할까요?
A. 투기과열지구에선 가점제 적용 비율이 전용면적 60㎡ 이하 40%, 60~85㎡는 70%, 85㎡ 초과 80%로 바뀝니다. 구체적으로 보면, 전용 60㎡ 이하는 비규제지역이나 투기과열지구의 가점제 적용 비율이 같은데 반해 60~85㎡는 투기과열지구로 지정된 뒤 가점제 비율이 종전 40%에서 70%로 높아졌습니다. 또 85㎡ 초과는 비규제지역일 때 0%였던 가점제가 투기과열지구로 지정된 뒤에는 80%로 확 달라졌습니다. 따라서 가점이 높은 수요자는 투기과열지구에서 공급되는 민영주택 청약 시 전용 60~85㎡, 85㎡ 초과의 당첨 가능성이 좀더 높아졌다고 볼 수 있습니다. 반대로 가점이 낮아 추첨제로 당첨을 기대할 수 있는 수요자의 경우에는 전용 60㎡ 이하(추첨제 60%) 당첨 가능성은 종전과 같은 반면 60㎡ 초과 주택은 당첨 가능성이 낮아졌습니다. 주택형 선택 때 이런 점을 고려할 필요가 있겠습니다.
Q. 청년층이나 신혼부부 등 2030 세대에게 공공주택인 공공분양·신혼희망타운·지분적립형 등은 현실적으로 대안이 될 수 있을까요?
A. 결혼한 지 7년 이내인 신혼부부이거나 만 2살 이하 신생아가 있는 2030 세대 가구라면 주택청약종합저축을 활용해 특별공급 비중이 큰 공공주택을 노리는 게 최선입니다. 종합저축을 6회 이상 납입하고 소득·자산 요건을 갖추었다면 공공주택의 신혼부부·신생아 특공, 신혼희망타운 등에 신청하는 게 당첨 가능성 뿐만 아니라 분양가 면에서도 훨씬 유리하니까요. 남양주 왕숙신도시에서 이달 8일부터 청약에 들어가는 공공분양, 신혼희망타운 2개 단지 사례를 보겠습니다. 신혼부부라면 이번에 두 단지 가운데 한 곳을 노려볼 수 있는데요. 왕숙지구 B-17블록 공공분양(전용 74·84㎡)의 경우 신혼부부 특공(10%)에 당첨되기 위해선 1순위자 경쟁 때 적용하는 16점 만점 가점항목을 체크하는 게 필수입니다. 만일 신생아가 있고 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%(3인 가구 기준 720만5312만원) 이하라면 공급 가구 수가 좀더 많은 신생아 특공(20%)에 신청하는 게 좋겠습니다.
출산 예정이거나 자녀가 있는 신혼부부라면 왕숙역이 가깝고 초·중학교가 인접한 A-24블록 신혼희망타운(전용 55㎡, 최고 4억6천만원)이 적합해 보입니다. 이 단지에 청약할 때는 1순위 경쟁 때 적용되는 배점제에서 만점(9점)에 가까운 점수를 확보하는 게 당락의 관건입니다. 가구 소득이 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 또는 80% 이하이고 자산 요건을 충족하면서 신생아가 있는 가구라면 장기 주택담보대출 지원 혜택까지 제공되는 신혼희망타운이 최적의 선택지입니다.
Q. 향후 3~5년 공급 물량(서울 도심복합, 역세권청년주택, 3기 새도시 본청약 등)이 본격화 되면, 가점이 좀 낮아도 기회가 올까요?
A. 정부는 지난 9·7 공급대책에서 앞으로 수도권 공공택지의 민간 매각을 최소화하고 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행을 늘리기로 했습니다. 또 2030년까지 수도권 공공택지에서 착공 기준으로 37만2천가구를 공급한다는 목표도 제시했습니다. 따라서 신혼부부, 신생아, 생애최초 등 특별공급 요건에 해당하는 2030 세대라면 앞으로 3~5년 내 공공주택을 분양받을 수 있는 기회가 훨씬 넓어질 것으로 예상됩니다. 그러나 서울이나 준서울급 신도시 공공분양 특공의 경우 가점이나 배점이 만점인 청약자가 몰리면 추첨제로 뽑기 때문에 만점자라고 해도 당첨이 쉽지 않을 수 있습니다. 이와 달리 공공분양 일반공급의 경우에는 주택청약종합저축 또는 청약저축 가입자의 불입액(납입인정액)으로 당첨자를 선정하는 방식이어서, 수요자 스스로 자신의 불입액에 따른 당첨 가능성을 어느정도 예측할 수 있는 구조입니다. 예컨대 지난해 10월 서울 동작구 수방사부지의 엘에이치 공공분양 일반공급 결과 당첨자의 저축 납입인정액 하한선(커트라인)은 역대 최고인 2770만원이었는데요. 당시 저축액이 이보다 조금 낮아 아쉽게 낙첨된 수요자라면 오는 2029년 서초구 서리풀지구(총 2만호)에 공급예정인 엘에이치 또는 서울주택도시개발공사(SH)의 공공분양 당첨이 유력하다고 봐야 합니다.
결국 2030 세대는 서울·수도권 공공분양 또는 민영주택 가운데 입지와 주택형에 따라 당첨 기회가 있는 특공 또는 추첨물량을 타깃으로 해야 하는데, 그렇다고 청약에만 ‘다걸기’하는 것은 바람직하지 않아 보입니다. 예컨대 2030년까지 5만호 착공이 예정된 서울의 ‘도심 공공주택 복합사업’ 예정지 내 빌라(다세대·연립)를 구입해 토지주에게 제공되는 신축 아파트를 노리는 것도 한 방법이 될 수 있습니다. 이 경우 공시가격 5억원(시가 약 7억원) 이하인 전용 85㎡이하 빌라 소유자는 청약 시 무주택으로 인정받기 때문에, 다른 지역의 주택 청약도 가능합니다.

한겨레 오늘의 스페셜: 최종훈의 콕 집는 부동산 톡

최종훈 <한겨레> 경제산업부 선임기자는 건설·부동산 시장 취재 경력만 20년 이상인 전문 기자입니다. 현재 국토교통부, 건설업계 등을 담당하면서 일선 현장을 지키고 있습니다. 최 선임기자의 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단- 더 깊은 분석을 아래 링크에서 읽어보세요!

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최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr 기자 admin@no1reelsite.com